【律師怎麼辦】附買回買賣契約有何風險？
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Q：小明因手頭拮据，故而以自己名下的房屋做抵押，向民間借貸機構借了一筆資金，想要藉此渡過暫時的難關，不曾想日後卻因為民間借貸機構的利息較高，每個月光支付利息就已經精疲力竭，更不用說清償本金，直到累積積欠的金額已經接近自己名下房屋之價額，此時民間借貸機構卻提出，因積欠之金額與房屋價額相當，要小明先將房屋以買賣名義過戶給民間借貸機構，民間借貸機構再將房屋出租給小明，並於房屋買賣契約中加註小明如果日後能將債務全數清償，即可以原價將房屋買回，也就是透過房屋買賣契約先行轉讓房屋後，小明原本每個月要用來償還利息的金錢，變成給付租金，但債務的本金不會繼續增加，聽到債務不會因為還不出利息繼續累積，小明有點心動，但不知道這種附買回的不動產買賣契約會不會有陷阱，想了解這種契約簽了是否會有什麼風險？
A：首先附買回的買賣契約，在著重私法自治、契約自由的民法中，並未禁止，因此日後如果出賣人有意願且有能力買回，買受人當然也必須依照簽訂的契約條文履行義務，將買賣的標的物返還給出賣人，因此附買回的買賣契約是受到民法保障的合法契約，不過如果是因為原先有的債務，因而簽訂附買回的買賣契約，對雙方就有各自的優缺點：
如果是以債務人即附買回買賣契約之出賣人的角度(即本例中的小明)，最大優點就是原本積欠的債務(包含本金及利息)，因為附買回的買賣契約，即係以標的物抵償債務總額，在法律上即屬清償完畢，也就是小明不用再還原本的債務，另外，如果雙方又有簽訂售後回租的契約，對小明而言，每個月也只需要負擔承租的租金，比起負擔原本債務的每月利息，壓力也相對較小。當然缺點就是，小明的房屋因附買回的買賣契約，在法律上，所有權已移轉給民間借貸機構，且日後如果仍然無力將房屋以原價買回，小明就再也無法行使所有權。而且縱使有能力將房屋以原價買回，如果遇到民間借貸機構翻臉不認人，也只能透過法律程序請求民間借貸機構返還房屋。
另一方面，對債權人即附買回買賣契約之買受人來說(即本例中的民間借貸機構)，優點即是可以先取得一定數額的清償，也就是附買回買賣契約的標的物，但缺點就是民間借貸機構沒辦法再以原本簽訂的借貸契約請求小明給付利息，縱使另外簽訂了售後回租的契約，民間借貸機構也頂多只能向小明收取金額較少的租金，甚至在於日後小明有能力以原價買回房屋，民間借貸機構也只能依照契約將房屋過戶還給小明。
因此在本案中附買回的買賣契約對小明是否有利，端看小明對自己日後是否有能力將房屋買回，且如果遇到不配合的民間借貸機構，能否支應相對的費用，不過在這種附買回的買賣契約中，也有雙方都應該注意的事項，例如原本債務的本金加利息總額究竟是多少，就必須要仔細釐清，甚至是關於房屋買賣的行政費用，包含登記的代辦費用、契稅、印花稅、登記規費、土地增值稅等等費用，是否包含在買賣價金裡面，也都必須詳細約定，以免日後出現金額上的爭議，另外如果有約定售後回租的契約，也建議將契約進行公證，對雙方都有保障。
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發問者: 楊勝允(2024-12-04 21:08:09)
- 因債務問題奧爾房產問題使原屋主變成承租人
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